阿鴻（化名）在台中豐原廟東夜市附近擺攤，賣家傳肉圓和排骨酥湯，已經十多年。每天傍晚人潮一多，蒸籠掀開，肉圓香氣跟著媽祖廟的香火飄出來，生意算穩定。但夏天一到他就頭痛：老舊冷凍櫃溫度不夠，有幾次險些壞掉整批肉餡。他想換一組商用冷凍設備，再整理攤車，大約需要三十多萬元。
阿鴻名下有一間和弟弟共同繼承的老公寓，就在豐原車站附近，兄弟各持分二分之一。他原本想，房子自己有持分，拿來辦二胎應該不難。趁週一市場休息去銀行詢問，行員卻說：用整間房子辦二胎房貸，必須所有共有人同意，另一個持分人也要一起簽約、對保。弟弟在澳洲打工度假，時間難配合，更不想揹債，直接婉拒。阿鴻卡在中間，上網查「共有持分二胎」的資料，也問了幾個自稱代辦的人，越聽越不安。
其實，阿鴻的疑問很常見：共有人不同意，到底能不能辦二胎？
先講法律原則。依照民法第819條第2項，共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意。設定不動產二胎抵押權，屬於「設定負擔」的一種，所以要用整筆不動產辦二胎，確實需要所有共有人同意。不是自己持分二分之一，就能代替另一個人簽名。弟弟不同意，阿鴻就無法拿整間老公寓去辦二胎。
那如果只拿自己的「持分」去辦呢？法律上，共有人對自己的應有部分有處分權，理論上可將持分設定抵押，但實務上接受度不高。銀行和多數合法貸款機構會考量：持分不動產若進入法拍，接手的人還要跟其他共有人協調，處理麻煩，因此不是核貸條件差，就是不受理。民間雖然有做「持分貸款」，但利率、費用、合約細節落差大，沒看清楚容易踩進模糊地帶。
阿鴻轉
當舖借款跟銀行信貸哪個好？